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解析定金合同糾紛案件

【案情簡介】

2016年9月6日,陳某通過中介公司與馬某簽訂了三方《定房意向書》,用于購買馬某名下位于吳江的一處房產,房屋價款為82萬元。《定房意向書》中約定意向金為16萬元,簽訂該合同后即轉為購房定金。《定房意向書》中明確約定雙方于2016年10月16日去中介公司簽訂正式的房屋買賣合同。后由于房價上漲,馬某要求加價18萬元才愿意繼續履行合同,陳某則不同意。直至2016年10月4日,雙方仍未協商一致,且馬某明確表示不加價就不賣房。2016年10月16日下午,馬某到中介公司希望繼續協商,而陳某未出現,其向吳江區人民法院起訴。一審法院判決馬某向陳某返還雙倍定金32萬元。后馬某不服,向蘇州市中級人民法院上訴,但二審法院維持原判。

 

【案例分析】

    1、馬某認為三方簽訂的《定房意向書》僅為一種邀約,不是正式的定金合同。參照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條之規定,商品房的認購、訂購、預訂等協議具備商品房買賣合同的主要內容,并且出賣人已經按照約定收受購房款的,該協議應當認定為商品房買賣合同。鑒于該《定房意向書》及附件明確載明了當事人姓名、標的、價款、履行期限和方式、違約責任等主要條款,且陳某分別于2016年9月5日、6日向中介方支付定金5萬元、11萬元,共計16萬元定金。因此,馬某與陳某就房屋買賣達成合意,該《定房意向書》合法有效,雙方均應受合同約束。任何一方違反合同約定,均應承擔違約責任。

2、馬某認為依據《定房意向書》第二條第二款、第三款(“本合同所列條件在有效期間屆滿時不為賣方所接受,則本合同終止,買方所支付之意向金應無息返還。”)的約定,其具有相應的免責期,僅需無息返還意向金即可。對此,周律師在代理意見中指出,該條款的約定是針對陳某與中介方的限制,自馬某在《定房意向書》結尾處簽名,即意味著接受了以82萬元的價格將涉案房屋出售給陳某的條件。因此,本案中不存在馬某享有免責期的情形。

3、馬某稱其依合同約定于2016年10月16日去中介公司簽約,但陳某當天未出現,該行為構成違約。但早在2016年9月23日,馬某即明確表示不履行原來的合同,除非在原有的基礎上加價18萬元。馬某所提的這一條件屬于對合同內容的實質性變更,需經過合同雙方當事人一致同意,但雙方就合同金額多次協商均未達成一致意見。2016年10月4日,在陳某不同意加價的情況下,馬某明確表示不履行合同,至此馬某已經構成根本性違約。至于2016年10月16日陳某未依約去中介公司簽訂房屋買賣合同,是基于2016年10月4日馬某已構成預期違約這一事實。而馬某在一審時曾當庭表示其當天去中介公司并非是以合同原價簽訂房屋買賣合同,而是希望協商加價,如加價不成如何處理尚未考慮好。依據《合同法》第九十四條第二項的規定,在履行期限屆滿前,當事人一方明確表示或以自己的行為表明不履行主要債務的,另一方當事人有權解除合同。此外,馬某于2016年10月4日已構成預期違約,依法應承擔違約責任。依據《合同法》第一百一十五條之規定,收受定金的一方不履行約定的債務的,應當雙倍返還定金。

4、一審中馬某表示其并未收到陳某16萬元定金,而僅收到147700元。但在馬某簽名的收條上載明了其收到陳某支付的購房定金5萬元、11萬元,且表明其對中介公司直接從定金中扣取中介費12300元的行為予以認可,并確認實際收取的定金為16萬元。由此可見,陳某已依約履行了合同項下義務,并無違約行為。

5、馬某稱依據2016年10月4日起實施的蘇州市人民政府《關于進一步加強全市房地產市場調控的意見》蘇府(2016)150號文件,陳某不符合新政條件購買房產,因此馬某不存在違約情形。對此,周律師表示購房資格與本案不具有關聯性,且陳某自始至終都具有購房意愿。而馬某早在2016年9月23日就明確表明違約,2016年10月4日的錄音只是對其違約行為的確認,因此本案系馬某違約在先,也是因其根本性違約而導致合同的解除,與購房資格并無任何關聯性。

本案中馬某的違約行為較為顯著,而由于新政策的實施導致陳某不具有購房資格這一點使陳某處于不利地位。

 

 

 

 

 

【法條檢索】

1、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第五條   商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容,并且出賣人已經按照約定收受購房款的,該協議應當認定為商品房買賣合同。

 

2、《中華人民共和國合同法》

 

第九十四條   有下列情形之一的,當事人可以解除合同:

  (一)因不可抗力致使不能實現合同目的;

  (二)在履行期限屆滿之前,當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行

主要債務;

  (三)當事人一方遲延履行主要債務,經催告后在合理期限內仍未履行;

  (四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;

(五)法律規定的其他情形。

 

第一百一十五條   當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后,定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的,無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的

,應當雙倍返還定金。

 


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